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    2019楼市展望:稳字当头

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    日期:2019-01-16 14:12:13    来源:大河网-大河报    
     
      □大河报·大河客户端记者孙煊哲实习生冯子雍
      2018年的尾声,几个城市开了放松调控的口子,这让2019年的楼市变得扑朔迷离。2019年楼市走向如何?房价会涨还是跌?跟哪些因素有关?大河报记者结合郑州楼市大数据,邀请业内专家进行解析。
      中央定调
      每年的楼市走向,各地都会以中央精神为基准,因城施策。可以说,风往哪吹,市场往哪走。
      分析:
      “三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)被列入住建部2019年十项重点任务之首,其重要性不言自明。对于房地产市场来说,稳定压倒一切。需要指出的是,稳定其实是双向调节,大涨不是稳定,暴跌也不是稳定。日前召开的中央经济工作会议也提出,要构建房地产市场健康发展长效机制。
      中央经济工作会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。住建部2019年十项重点任务中明确提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,这些基调再次给刚需购房群体吃了定心丸。
      河南财经政法大学工程管理与房地产学院秦秀红副教授认为,2019年在内外部环境影响下,经济下行压力增大,积极的财政政策和适度宽松的货币政策将持续,楼市工作的重心是稳地价、稳房价和稳预期,“房住不炒”的基调不会改变,因城施策、分类指导,调控政策更加精细化。连续五次降准,房贷利率或有松动,但程度不大,刚需和刚改仍是市场需求的主体。
      祝福地产营销中心相关负责人张南宁认为,从历来郑州调控政策的严格程度来看,2018年已到达历史低点,根据2018年的实际成交情况来看,整体成交依然旺盛,结合近几年来政府文件及新闻报道,受各地整体经济下行压力影响,房地产政策调控将在明年或有松动。
      供求关系
      商品的价格是由供求关系决定的,过去5年里,从住宅的施工面积来看,地市级、县级城市的增速远超郑州。后果就是,在人口流入、房屋需求比较大的郑州,相对于销量来说,供应是不足的,因此房价不断上涨。
      分析:
      2011年以来,郑州年增长人数在15.5万~23万人。2019新年伊始,据权威数据显示,郑州人口已经突破1000万。郑州成为中部六省省会中第二个加入人口“千万俱乐部”的城市。随着智汇郑州人才政策持续深入、外来人口落户门槛逐步降低,郑州未来人口将会继续大幅增加。《郑州建设国家中心城市行动纲要》中提出,到2020年,郑州常住人口规模为1100万人,2035年达到1350万人。
      而在供应方面,张南宁给出了一组数据,2018年全郑州的商品房成交数据,年内供应1469万平方米,同比-18%;成交1317万平方米,同比+14%,实现价格13767元/㎡,同比+11%,价格涨幅较大。年内供应商品住宅1100万㎡,同比-13%;成交1096万㎡,同比+20%,实现价格13723元/㎡,同比+13%。结合郑州迈入超千万人口大市,依然可以看到旺盛的商品住宅居住需求,人口红利依然存在并且强劲。
      地价带动
      郑州房价疯涨的主因除了商品房市场需求旺盛、供不应求现象突出外,土地供应偏紧,地块争抢也会导致社会对房价上涨的预期快速攀升。
      分析:
      2018年,中国卖了多少地?据中国指数研究院统计,仅300城卖地收入就高达4.17万亿元,全国卖地总收入估计高达5.5万亿元以上。这一数字,超过2017年,相当于全国企业所得税与个人所得税的税收总和。郑州在2018年土地共卖了1063.6亿元,比2017年增长了24%,排名全国第六。
      郑州地产专家王振东称,卖地换来收入,支撑城市扩张,这是过去20年土地财政的根本逻辑。面粉贵过面包,转而刺激面包价格上涨,这也是房价持续上涨的一大因素。
      银行态度
      普通买房人看市场的方法很简单,那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言,银行手松,说明市场看好,投资客涌动,房价一般呈上涨趋势;银行手紧,说明市场风险加大,政策调控,投资客抽身,绝大部分卖家着急,买家观望,房价一般呈下跌趋势。
      分析:
      近期,央行宣布扩大定向降准范围,对于楼市也是重大利好。此举一出,意味着此前不符合定向降准范围的机构有望补上“降准”福利,随着未来央行降准,释放资金,今后银行的资金流动性势必不再紧张,房贷或房贷利率上浮较高的局面也会有所缓解。
      记者走访发现,目前郑州市广发、民生、中信等商业银行首套房房贷利率已下调至上浮25%,中、工、农、建四大行首套房贷利率依然上浮30%,但农行个别支行、平安银行、郑州银行可视情况调整为20%。业内专家认为,2019年郑州房贷利率仍有下调的可能性。
      租赁增加
      住建部2019年十项重点任务中指出,人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。对于租房族来讲,这可是个好消息,供应的增加将使租房更为轻松,租赁或将成为更多人的选择。
      分析:
      1月11日上午,河南省人民政府新闻办召开新闻发布会,对被列为2018年河南重点民生实事之一的青年人才公寓建设情况向媒体进行介绍。
      在实际建设中,2018年省直和郑州市共开工建设青年人才公寓约5.14万套。其中,省直开工建设约2.58万套,主要位于郑东新区龙子湖组团、金水区科教园区、经开区、航空港区等10个区域,主要设置了60平方米、90平方米和120平方米三类户型。与此同时,项目区域基本都配套建设有幼儿园、中小学、停车场、医院、商场超市等公共服务设施。截至2018年底,10个项目施工单位已全部进场施工。
      在郑州市方面,目前也开工建设约2.56万套。租金方面,相关负责人称初步考虑租金标准不高于同等地段市场租金的70%,并会根据相关因素变化适时调整。可以说,随着政府对租赁保障住房的持续加大投入,未来势必会冲抵房价的走高。
      房地产税会不会来
      2019年最大的悬念,将会是房地产税。
      不少业内人士认为,房地产税的开征已经不存在技术上的障碍。不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期,这些事项已经全部落地,开征房地产税,将不会存在技术层面的限制。
      “开征房地产税,需要一个稳定的市场环境。”北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为,如果经济持续下行,开征新税,就很难得到整个社会的认可,房地产税的推行必然阻力重重。如果楼市下行趋势加剧,房地产税贸然出台,将犹如催化剂般,加剧楼市下行的可能。
      楼市越是稳定,房价越是高涨,房地产税越会尽早到来。楼市越是低迷,房地产税就越是谨慎。显然,2019年房地产税,可能会开始征求意见,但离正式落地还有一段距离。
      哪些区域会热
      随着房企融资难道加大,分化明显,迫于现金流压力推盘速度会加快,多种营销手段发力,预测2019年全年新盘成交量与2018年相比保持平稳,总体价格略有回升,但板块分化明显。
      张南宁分析称,结合2018年的实际成交情况来看,区域价值和刚需价值是坚实基础,单盘近60亿元的销售充分体现了这点,在郑州市区范围内出现了量价齐升现象。同时也看到了因外围区域出现了大幅增加。结合一级土地市场成交数据,再结合二级市场销售情况,未来2019年郑州环线区域如航空港区、荥阳为外围热点区域,市内高新区、管城区、金水区等区域将出现新盘扎堆。

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    (责任编辑:田哲)

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