从平稳开局，到新房和二手房市场冷热不均，再到新房市场持续低迷……在疫情冲击、经济下行与暖市政策频出的交互影响下，房地产市场波澜起伏，在危与机中寻求破局。
不平凡的2022年终将成为过往。在它即将翻页之际，记者对2022年楼市进行总结，梳理了以下10个关键词，带您一起回顾房地产行业这与众不同的一年。
关键词一：房住不炒
“房主不炒”自2016年提出以来，已经走过了6个年头。房子是用来住的，不是用来炒的，基本上是每年政府工作会议不断被强调和重复的，已经成为中国房地产市场发展的核心思想，并且成为各地楼市调控的核心原则。
2022年12月召开的中央经济工作会议再次强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，目标是支持房地产业向新产业模式平稳过渡。这表明，中央对房地产的总方针没有变化，不可能重回依靠房地产“短期刺激经济”的老路上，“房住不炒”依然将是十四五时期的政策主基调，短期不会轻易改变。
关键词二：合理住房需求
在2022年政府工作报告中提到了“合理住房需求”，业内专家表示，合理住房需求既有产权式购买需求，也有租赁式需求，涵盖刚需和改善型需求，不仅包括城镇原有居民的需求，更包括新市民和青年人口的住房需求。在以往各地出台相关政策抑制投资和投机的同时，也在一定程度上挫伤了合理的居住需求。政策类保障性住房应与市场化商业性住房的需求区别对待，在建设新的住房发展模式方面，正在市场归市场，保障归保障。
从各地出台的楼市调控政策来看，保护刚需、满足改善等合理住房需求，绝对是2022年提得最多的，因为政策无论如何变化，都是在房住不炒定位下，让真正自住的合理住房需求得以满足，这就是刚需和改善性需求。只有他们才是确保楼市平稳健康发展的基础。2022年一切政策也都围绕满足他们的需求而展开。
关键词三：成交额腰斩
2022年的楼市，经历了此前几年不曾有过的深度调整。购房需求减弱，叠加部分项目停工及疫情反复等因素，使2022年房地产市场整体呈现较为低迷的状态。克而瑞预估，2022年全年新建商品房销售面积和金额分别为13.6亿平方米和13.3万亿元，同比分别下降24%及27%。
就2022年全年数据，中指院指数事业部分析师孟新增预计，全国新建商品房销售面积同比降幅超过20%，新开工面积同比降幅或接近40%，房地产开发投资额同比降幅或在8%左右。
关键词四：房贷利率下降
从2022年1月伊始，央行开始全面降息。5年期LPR下调5个基点到4.6%，这是2020年4月份以来的首次下调，释放了积极信号。5月，5年期的LPR调整为4.45%。2022年8月，5年期LPR调整为4.3%。而不少城市，因地制宜，首套房贷利率甚至下调到4%以下。
业内专家表示，一方面，LPR调降有助于降低购房成本，增强购房意愿，提振房地产销售。另一方面，LPR调降也有助于降低存量房贷利率，延缓居民降杠杆节奏，并在房贷利息节约下提升消费预期，助力消费回升。
关键词五：因城施策
根据中指研究院统计，截至2022年12月26日，全国超330个省市（县）发布楼市宽松政策超千条，政策中涉及到优化限购有48城111条、优化限贷有173城240条、优化限售有33城41条、调整公积金有235城416条、调整限价有29城34条、购房补贴有187城256条、调整预售资金监管有115城132条。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。
关键词六：房企爆雷
继去年恒大集团爆雷后，2022年，陆续有十余家上市龙头房企出现流动性困难。下半年，由于房企融资渠道不畅进而现金流层面持续恶化，加之偿债高峰到来，一轮新的房企爆雷潮来袭并且波及更多的房企。
房企爆雷增多的现状也引发了监管层的关注，房地产纾困政策也从“救项目”到“救项目、救企业”并存，支持房企融资的“三支箭”政策相继落地，从信贷、债券、股权三个层面改善房企融资现状。
房企爆雷是内外因叠加所致。从内因来看，爆雷的房企多数为债务高悬、拿地激进、现金流紧张的房企，这也印证了房地产企业以往举债扩张的思路并不可取；从外因来看，由于房地产政策收紧、楼市低迷、融资渠道遇阻，进而加速了房企财务紧张，双重原因导致房企爆雷。
关键词七：保交楼
2022年7月28日，中共中央政治局召开会议指出，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。这是中央政治局会议首次提及“保交楼”。针对“保交楼”涉及的资金问题，2022年8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元，这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。随后，“保交楼”专项借款落地速度加快，在沈阳、郑州、哈尔滨等城市率先落地。
由于“保交楼”背后是“稳民生”，各地政府积极推进“保交楼”工作，截至目前，已取得了阶段性的成效，郑州、洛阳、长沙等地多个涉及“保交楼”问题的楼盘迎来了首批交付。
关键词八：“两集中”供地
“两集中”供地本意是贯彻“房住不炒”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，但由于“集中供地”对企业资金要求较高，在2022年房地产市场低迷的状况下，土地市场也低温运行，地价上涨动力明显减弱，且企业在资金压力下，拿地愈发谨慎。此时，受土地市场持续低迷影响，此前部分自发跟进“集中供地”的城市已逐步恢复常态化供地，“小步快跑”更为灵活的供地节奏成为趋势。
为提振房企信心，减少流拍，今年全国主要城市“两集中”供地推出了各种放松措施。而经过四轮土拍后，国企、央企逐渐成为了住宅用地的摘地主力军，此外房企组合成“联合体”摘地的情况也逐渐增多。
关键词九：花样卖房
由于房地产市场低迷，开发商去化难度增加。2022年，不少开发商在打扣、卖房送车等常规营销动作外，更是创新了营销方式，2022年年中玉林、连云港等多地“买房推荐工作”“买房送土猪”“买房免费乘10年地铁”等花式卖房的促销活动，吸引了不少购房者关注。
与此同时，各地政府除了常规的买房补贴等政策外，也出各种招数鼓励买房，有的地方出台房票政策，有的地方将卖房纳入工作考核等。对于开发商来说，“花式促销”多是一种噱头，是一种为了吸引关注的营销手段，但是，在市场低迷、信心不足的情况下，“花式促销”反响平平。
关键词十：房企融资“三箭齐发”
2022年11月28日证监会发布消息，决定在股权融资方面调整优化5条措施，标志着支持房地产市场融资的“第三箭”已经射出。至此，稳定房地产融资形成了信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”态势。
在业内人士看来，“三支箭”共同发力，房地产市场迎来融资“活水”，让公众看到国家“稳楼市”“保交楼”“稳民生”的决心。
“三箭齐发”主要针对供给端支持房地产企业和房地产项目融资。值得注意的是，房地产市场想要企稳向好，需要供需两端形成合力，针对购房者的支持政策还需进一步完善，以继续释放需求，促进市场购买力提升。
2022年即将翻篇，虽然楼市面临诸多困境，但机遇也在纷至沓来。在众多政策的“组合拳”下，市场主体预期正在逐渐好转，房企资金进一步缓解，购房者信心有所修复，楼市支持刚性和改善性住房需求、保交楼、稳民生的方向更加明确。展望2023年，市场有望在中期企稳恢复，供应两端的支持政策或将进一步优化，刺激需求合理释放。销售端回暖后，房企也将逐渐恢复拿地开发的信心，购房者心理预期也将得到稳固提升。总之，2023年的楼市回归健康发展大有可期。
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