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    多地首套房贷款利率调整 释放市场合理需求

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    日期:2023-02-06 15:52:38    来源:经济日报    
            一段时间以来,房地产市场供需两端逐步恢复,个人住房贷款的资金价格进一步下降。在首套住房贷款利率政策动态调整机制指导下,已有部分城市首套房贷款利率降至4%以下,购房成本持续下降。

            从供给端看,房地产企业的流动性得到有序缓解,优质房企融资环境明显改善,保交楼专项借款资金已基本投放至项目,有效促进了建设交付,房地产市场合理需求有望进一步释放。

            多地动态调整利率

            近期,多地首套房贷款利率进一步下降,部分已降至3.8%、3.7%。贝壳研究院数据显示,截至1月31日,在监测的103个城市中,首套房贷款利率低于4.1%的城市共30个,其中二线城市8个,其余均为三四线城市。

            这些城市首套房利率的下降,与首套住房贷款利率政策动态调整机制密切相关。日前,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降,该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率政策下限。

            该政策是去年四季度相关政策的延续。去年9月份,人民银行、银保监会发布通知,符合条件的城市可自主决定、在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。“政策出台后,一些城市政府积极作出相应调整,带动新发放房贷利率有所降低。”央行货币政策司司长邹澜表示,数据显示,2022年12月新发放的个人住房贷款利率全国平均为4.26%,较2021年12月下降1.37个百分点,已达到2008年有统计以来的最低水平。

            “此次调整,主要是在前期政策取得较好效果的基础上,按照因城施策原则,根据各城市房地产市场发展状况,动态调整‘允许阶段性放宽新发放首套房贷利率下限的城市范围’,进而形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。”邹澜说。

            针对市场上房贷利率下降是否会导致热钱涌入楼市的声音,金融管理部门明确表示,新政策具有稳定性,同时兼具灵活性。“房价存在明显的周期性波动规律,连续3个月上涨或连续3个月下降,说明房价已出现趋势性变化,但趋势性变化形成的时间往往较长。”邹澜说,按照新政策,虽然相关部门每季度要评估房价变动情况,但若要真正调整房贷利率下限,该周期可能远远超过评估周期。

            改善需求端预期

            改善社会预期,释放合理需求,是今年房地产市场的一项重要工作。中央经济工作会议明确提出,要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

            目前,房地产市场销售仍面临压力。国家统计局最新数据显示,2022年商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%;从销售额看,商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。

            “需求端下降有多方面原因,预期不稳是重要原因之一。”上海金融与发展实验室主任曾刚说,一方面,受疫情影响,部分居民收入预期发生变化,导致其购房行为更趋谨慎;另一方面,此前个别房企出现流动性困难、融资受阻,甚至导致在建房屋无法按时交付,进一步影响了居民购房信心和预期。

            多地首套房贷款利率下降,将有助于进一步释放合理需求、扩大有效需求、支持刚性和改善性住房需求。“在住房消费等领域,还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。”中央财办有关负责同志表示,合理增加消费信贷,支持住房改善等消费;同时,结合落实生育政策和人才政策,解决好新老市民、青年人等住房问题。

            国家统计局局长康义表示,我国仍然处在城镇化持续发展阶段,去年常住人口城镇化率比上年提高了0.5个百分点,达到65.22%,但与发达国家80%左右的水平相比仍然不高。去年我国新增城镇人口数量巨大,这些就是未来的发展空间。接下来,房地产市场合理需求将逐步释放。

            做好供给端保障

            由于房地产需求端和供给端相互影响、相互强化,接下来还要持续做好供给端保障工作。中央经济工作会议明确提出,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足房地产行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

            “供给端的问题主要表现为房企的流动性紧张。”曾刚说,这会带来两方面影响。一方面是抬升房企信用风险,导致其融资进一步受阻,融资困难又加速了房企的风险暴露;另一方面,资金困难会导致房企的部分在建房屋无法按时交付,会影响购房者需求预期,进而影响房企的销售、回款,进一步加剧房企的流动性紧张。

            为解决以上问题,金融管理部门着力缓解房企流动性紧张、稳定房企合理融资。此前,信贷、债券、股权融资已“三箭齐发”,房企尤其是优质房企的融资环境已明显改善。数据显示,2022年9月份至11月份,房地产开发贷款累计新增1700多亿元,同比多增2000多亿元;2022年四季度,境内房地产企业债券发行1200多亿元,同比增长22%。

            下一步,金融管理部门将综合施策,改善优质房企的经营性和融资性现金流。此前,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究解决改善房企的资产负债状况,将聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展资产激活、负债接续、权益补充、预期提升四项行动,引导优质房企资产负债表回归安全区间。

            与此同时,保交楼、保民生、保稳定各项工作也将扎实推进,进一步稳定购房者的预期和需求。人民银行、银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会强调,要运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具,积极提供配套融资支持,维护住房消费者合法权益。“保交楼专项借款资金投入带动形成一批实物工作量,有效促进了项目的建设交付。”银保监会相关负责人说。


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    责任编辑:王一鸣

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