河南商报记者 杨桂芳
2019年的郑州商业布局有着什么样的升级与扩张？进入GDP万亿时代的郑州商业之“美”在哪里？近日，睿意德、中商数据、云猫智管联合发布《2019郑州商业活力地图》，探讨郑州商业之变。
这份商业活力地图，基本涵盖了郑州目前在运营及2019年将开业的所有集中商业项目（101个），64家知名连锁超市，并容纳了餐饮、影院、儿童游乐、都市休闲，包括新兴业态及购物中心活动等多个板块。
社区商业
开业体量维持高位
社区商业向“小”待“美”
2018年郑州集中商业开业体量达到历史高位，这一旺势在2019年仍有望保持。今年预计新增商业项目20个，预计入市集中商业体量118万平方米。101个集中商业项目中，购物中心占比67%。值得注意的是，小体量社区商业的发展蔚然成风。
睿意德华中区总经理石俊东认为，郑州商业择“社区商业”而“栖”，和地产开发模式不无关系。一方面，随着郑州四环内城改旧改接近尾声，大体量商业供应将越来越少。此外，目前新区开发大盘规模减小，且区域成熟至少需要五年，决定了大型商业短期内很难在三到四环以外出现。另一方面，从前期的投资成本，甚至后期客群的就近消费黏性来看，小体量的社区商业对于项目开发来说是较为安全的选择。
此外，从城市发展趋势而言，未来差异化错位标准的社区商业机构，除提供基础的生活便民类业态以外，还应具备展览、互动、社交、活动等市民聚集的公共扩展功能，承担城市“精神堡垒”作用。
购物中心
人均获客成本接近230元
粉丝客群成为推广抓手
站在郑州放眼全国，商业地产已全面进入存量时代，要通过细化运营不断夯实基础，挖掘自身独有的价值，甚至不惜颠覆式地自我革新。云猫智管CEO王楠认为，在运营活动中，运营推广活动相比硬件改造和商户替换，成本更低、落地更快、更新频率更高，是购物中心触达消费者的最短路径。但目前实体商业运营盲目跟随问题严重，花费大量试错成本，导致实体商业的人均获客成本加剧递增。2018年，淘宝、京东人均获客成本均突破300元，购物中心人均获客成本接近230元。
运营推广优化可以从客群着手。目前，购物中心越来越强调粉丝客群以及粉丝经济，这不仅因为粉丝客群坪效购买贡献力高，同时，粉丝效应带来的自有消费习惯，会形成较强的抗竞品力，黏着力较强，而这一点已多次被手机行业证明。
细分行业分析
餐饮
日料成热门菜系的“黑马”
就餐饮业态来看，热门菜系发生了悄然变化。最受欢迎的仍是火锅，但日本料理紧随其后，成为一匹“黑马”。睿意德华中区品牌总监严蓉认为，随着郑东新区商业项目的陆续呈现，北龙湖住宅及商业崛起，高客单菜系代表——日本料理发展前景向好。
影业
客流出现东西分流局面
影院也迎来蓬勃发展。从数量来看，相较去年已增长12%，达115家，其中熙地港取代中原万达成为票房冠军。随着中心区域（正弘城为代表）及东区优质商业项目（熙地港为主）影院的入市，该片区人群观影需求爆发，西区优质影院部分客流将被稀释，形成东西分流的局面。
文旅
生态人文向西，乐园演艺向东
郑州文旅产业值得关注，未来白沙绿博片区将有大量的文旅小镇和远郊商业入市。目前郑州初步形成以文旅为基底的大郊区生态系统，呈现“生态人文向西，乐园演艺向东”的东西两级分布格局。随着体育IP、演艺类IP等IP塑造的文旅（体）项目陆续面世，远郊文旅大盘及资源型文旅商业将不断为我们带来惊喜。
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（责任编辑：田哲）
