房东“国家队”：居无定所“终结者”？

　　房东坐地起价、中途变卦，被中介忽悠、吃差价……但凡有过租房经历的人大多会遇到这样的“闹心事”，而最让租房族烦心的莫过于“居无定所”的焦虑。如今，在国家鼓励住房租赁的政策支持下，各地政府搭建的住房租赁交易服务平台陆续上线。这些租房市场的“国家队”有望成为租房族焦虑的“终结者”。

　　成都是全国首批开展住房租赁试点的城市之一。近日，成都市推出首批约2200余套国有租赁房源，面向市民公开交易。国有租赁住房怎么租？品质如何？对购房市场和租房市场将有何影响？带着这些人们最为关注的问题，记者进行了深度调研。

　　靠谱 方便 价格合适 引租房者点赞

　　来自四川德阳的高欣霞在成都高新区上班，这里是成都市产业比较集中的区域，高欣霞在这里从事制造行业，现在月收入大约3000多元。“成都现在的房价很高，又有限购政策，对我来说买房还不现实。所以打算长期租房住。想找一套价格合适，靠谱一点儿的房子。”高欣霞说自己来成都五年了，之前租过五六次房子。

　　“我租房子比较看重地段和装修，预算又有限，几次碰到房主涨房租或者因为房价涨起来了要卖房的情况，就得重新找房子。”高欣霞说，带着孩子经常搬家实在太不方便了，所以一直想找一套合适的房子能够长租，安定下来。

　　1月3日，高欣霞从网上看到成都市推出国有租赁房源的消息，抱着试一试的态度登录了成都住房租赁交易服务平台，实名注册后，她开始在网上挑选房子。几番比较后，她看中了一套位于成都高新区润新花园的一居室，通过几次竞价后，最终成交签约。

　　高欣霞签约的这套房子位于成都南三环边，交通方便，离她上班的公司也比较近，每月的租金是1390元，她这次直接签了五年。

　　“我最满意的就是地段和装修，房子离我上班地点比较近，而且属于精装修，可以直接拎包入住，省了不少事。”高欣霞告诉记者，“虽然价格没有比市场价低多少，但考虑到自己是长期居住，这样一签五年就稳定了，不用担心会临时涨房租或不租了的情况。选择国有房源品质有保证，住着心里也踏实。”

　　来自四川达州的陈鹏，三年前职校毕业后来到成都，从事建筑行业，这两三年一直在租房住。“头一次租房时，因为没有走正规程序，也没有正式签合同，房东临时涨价，价格不太能接受，就搬出来了。”陈鹏告诉记者。

　　1月5日，陈鹏从朋友圈里得知成都市推出国有租赁房源的消息，马上登录住房租赁交易服务平台选房。通过位置筛选，他看中了位于成都市东三环附近上城国际的一套一居室。一个小时后，他竞价成功了。

　　通过房屋的预留电话陈鹏联系了实地看房，他觉得房子地段和品相都还不错，离地铁站不到500米的距离，于是签了一年的租约。

　　陈鹏相中的这套房子每月租金是1440元，对于每月收入约7000元的他来说，这个价格感觉能接受。

　　“我去年已经买了首套房，正在装修，租这套房子是作为临时过渡住房，没想到整个租房过程还挺方便的。”陈鹏说。

　　月租470元起 租房也算学区

　　2017年12月底，成都市推出首批国有租赁房源，在官方平台上公开交易，目前平均每天有40余套住房成交。记者了解到，这些房源基本位于主城区，从一居到四居都有，有精装房也有清水房，月租金470元起。

　　如何租到这些房子？成都市房管局工作人员介绍，有意向的市民登录“成都住房租赁交易服务平台”首页后，进入“国有住房租赁公司房源”页面，经实名注册后选定所需房源，按照规则参与竞价。

　　竞价成功的个人或机构，应当在五个工作日内与国有公司签订租赁合同，逾期则视为无效，租赁合同签订完成并按合同约定交清费用后，即可按双方约定的交房日期租住所竞得的房源。想要提前看房的市民，也可拨打该套房源所留电话预约。

　　为何要以竞价的形式来确定房租？成都市房管局租赁管理科相关负责人表示，根据此前成都市国有资产的管理办法，国有租赁房源从房源推出到市民租到手大约需要3至6个月，时间跨度较长，不便于市民租住。为更好地满足市民需求，成都市房管部门与国资委一起经市场调查后，确定了竞租这一市场化的形式。

　　“这些推出的房源，都由第三方评估公司评估了每一套的价值，制订了起拍价，竞价时间为一个小时。”成都润锦城实业有限公司是此次推出房源的三家国企之一，该公司资产部刘佳表示，从这两天的实际成交价格来看，基本略低于市场价。

　　为鼓励长租、保护租客利益，润锦城推出的720余套房源可以选择最长不超过五年的合同期，租金在合同期内维持不变，支付租金可以选择按月、季、年付等方式。对于如何防止恶意炒高价格或囤房源的现象，刘佳表示，竞价者需输入身份证号实名注册，且一人只能竞得一套。

　　成都是全国首批开展住房租赁试点的城市之一，2017年8月，成都市政府出台《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》，提出组建国有住房租赁公司、降低个人出租住房税率、建立租赁信用管理体系等具体目标，促进住房租赁市场专业化、机构化、规模化。

　　目前，成都市已组建四家国有住房租赁公司，正全面清理盘活国有存量房源，后续还将推出更多房源供有需求的市民租赁。

　　“国有租赁房源尽管目前上市体量不大，但可以起示范作用。国企房源品质有保障，而最长五年的租约可以保证租金稳定，有助于发展长期稳定的住房租赁市场。”成都市房管局租赁管理科相关负责人表示。

　　除了推动国有租赁房源入市，成都市还在多渠道盘活城市租赁房源存量、扩大增量，包括国企新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房；鼓励开发企业配建租赁住房、住房租赁企业依法改建存量住房，鼓励房企与住房租赁企业合作；加快政策性保障型公租房建设；盘活市民“存量”住房等。

　　根据上述《实施方案》，成都将逐步把现有政府及国企投资和管理的公共租赁住房、人才公寓交由住房租赁企业管理，力争到2020年，发展规模化租赁企业不低于50家。

　　近期，成都市关于发展租赁市场的政策密集出台。1月3日，成都市人民政府网站发布《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理成都市住房租赁市场的意见》，规范了租赁住房的最小出租单位、最低人均租住面积、单间居住人数等标准。

　　“这一规定规范了租住产品的相关标准，把正规合租和群租做了比较明确的界定，为企业实际经营指明了方向。”住房租赁企业链家自如成都公司的负责人称。

　　这一《意见》还提出非本市户籍来蓉人员在本市无自有产权住房的，以租赁住房所在地作为唯一居住地且住房租赁合同登记备案的，其随迁子女可在居住证所在地接受义务教育。

　　在1月3日的成都市政府常务会上，成都市房管局报请《关于进一步完善公共租赁住房租赁补贴工作的实施意见（送审稿）》，对租房补贴提标扩面，将中心城区申请租赁补贴的家庭年收入准入标准由5万元调整为10万元，单身居民年收入准入标准由3万元调整为5万元。同时，符合条件的外来务工人员也可申请租赁补贴。

　　非市场主力 意义在于“四两拨千斤”

　　西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，成都市出台的这一揽子政策将助推住房租赁市场的发展。他认为，过去我国主要是发展购房市场，租房这块是短板，在目前以散户为主的租赁住房供应主体的情况下，业主乱涨房租、因各种原因改变用途不租了的情况较为普遍，这影响了租房人的居住体验，也容易给人居无定所的感觉。还有的出租房屋存在房屋品质问题、消防隐患、非法群租等现象，容易酿成事故。

　　“通过国资背景的‘国家队’来提供租赁住房，在房屋品质和管理上能进一步规范租赁市场，对租房人的权益也更有保证。”刘璐说。

　　另一方面，成都提升租房补贴标准后，大大降低了申请租房补贴的门槛。根据统计，成都城市居民家庭年收入在5万元到10万元之间的远高于家庭年收入在5万元以下的数量。因此这一政策实施后惠及的人群将大幅增加。

　　“大力发展住房租赁市场、加强租赁住房公共资源配套，也是对住房购买市场进行分流的工具之一。”刘璐说，一些在犹豫要不要买房的居民可以不妨先租房，这对于购房市场来说有一个缓和作用。

　　他也指出，为了不增加财政负担以及避免造成社会存量可租赁房源的浪费，从数量上看，“国家队”在住房租赁市场上不会是主力军。国有租赁房源最大的意义在于“四两拨千斤”的示范效应以及规范市场的作用。私人业主的可租赁房源仍将是未来租赁市场的主体。公共租赁房源并不是要取代私人的租赁房源，而是要让整个住房租赁市场的运转更有效率。同时，政府应遵循“因地制宜”的原则，在成熟社区，公共租赁房源主要在于“配合”，而在一些产业园区和城市新区，公共租赁房源则可以发挥“主导”作用，这样也有利于新的就业人口的导入。

　　四川大学法学院副教授陈实则认为，发展住房租赁市场还需要注意两个问题，一是国有住房租赁的运营，如果是国企自身来运营的话，可能存在服务单一、没有动力搞多样化服务等问题，而市场主体更容易满足多方面的需求。政府更多地应该去培育市场主体，引进市场租赁公司来提供服务，政府负责做好监管；二是租房者享受公共服务的问题。自购房与租住房主要在户籍与教育方面存在不同，目前很多城市正实施积分落户、人才落户等政策，那么剩下的主要是教育问题，以成都为例，租房也可享受义务教育，那么租房与买房的差别主要在于学区房有“赋权”，可以上当地较好的学校。这一差别主要由于教育存在供需缺口，不得已而设置一些准入条件，要解决这一差别主要看教育政策如何处理。

　　“从长期来看，增加城市公共资源的供给，促进城市公共资源的供需平衡，才是解决租房和买房差异的根本办法。”刘璐如是说。（记者 李倩薇 实习记者 康锦谦）

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