众所周知，国家有关部门早已对房地产开发商在房屋销售和广告宣传方面，作出了严格的规定，要求开发商必须在“五证”齐全的情况下，才能进行销售。同时，要求开发商在卖房时，不得再拿“学区学位房”说事。
然而，禁令之下，仍有不少开发商将楼盘与名校、学位等“捆绑销售”，超前收钱签署认购协议。但在随后具体实施的过程中，却因落实不到位，从而引起大量的购房纠纷。
河南郑州的赵玲（化名）女士等业主向《中国商报法治周刊》反映称，她在认购了河南名门地产旗下项目“名门紫园”房源后，即遭遇上述情形并引发纠纷。
日前，《中国商报法治周刊》记者接到爆料后，赶赴河南郑州实地调查采访。
拿名校学位作噱头推销房源
“在名门紫园提前交款认购房子，业主子女不仅能获得到名校就读的名额，了却家长让孩子享受优质教育资源的最大心愿，还能节省下一笔购房费用，未来预售证一办下来，房子将会大幅增值。”
“名门紫园”开发商似乎摸清了消费者的心思，简单的几句宣传语就勾起了消费者的购买欲望，再加上项目销售人员的激情鼓动，使不少本来抱着只是看一看再说的人像着了魔一样，向开发商交款并签订了认购协议。
赵玲女士当时就是被鼓动购买的其中一员，对于潜在的风险，大家根本没想那么多。
赵女士称，她是经人宣传介绍，到“名门紫园”看房，后看中了该项目四期的一套房源，现场项目销售人员宣称，只要交了钱签订购房协议后，就能拿到郑州某名校的学位，这令她激动兴奋不已。
2016年7月间，她与开发商签订了认购协议。然而，之后的事情发展却并非想象中的那样简单。赵女士称，近两年来，她就房子和学位问题与开发商销售人员展开拉锯式的商谈，目前面临的可能是房子和学位两空的结局。她说，开发商称要收回房子，退还她的购房款，外加近两年的利息。
据赵女士介绍，开发商每年只有近100个学位的配额，有的业主在缴纳认购房款后，学位名额按顺序已被排序在了2024年之后。有的业主虽有意见，但房款已交，认购协议已签，加之此时开发商态度强硬，业主们只能无奈接受现实。
赵女士称，当初签订认购协议交款时，销售人员并未向其展示楼盘预售证。
“五证”不全 开发商涉嫌违规售房
《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发商销售商品房，必须具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
赵女士称，她与“名门紫园”开发商签署认购协议的日期为2016年7月，并称当时未看到销售人员向其展示《商品房预售许可证》。
那么，当时开发商是否获得了商品房预售资格？《中国商报法治周刊》记者赶赴项目公司注册地中牟县房管局进行求证。
5月29日下午，在中牟县房管局开发科，经工作人员查证，“名门紫园”四期的《商品房预售许可证》发证日期显示为2017年1月20日。
业内人士表示，以低价销售的形式聚拢资金，是开发商急需资金周转时惯用的一种做法。同时，无《商品房预售许可证》就公开对外销售，不仅严重违反国家法律法规的相关规定，开发商可能还会涉嫌非法集资或集资诈骗。
业内诸多事例也表明，“五证”不齐全的房屋多采用团购、认购、认筹、低价、预付等方式收取不等的预订款，此类交易行为后期风险非常大，容易造成消费者房财两空的局面。
随后，记者赶赴项目公司郑州瑞嘉恒一置业有限公司注册地的郑州市中牟县刘集镇人民政府，经向镇政府多部门人员求证，均表示该镇政府院内没有105号房屋。
名门地产副总裁称，无证预售做法有错，但河南都是这样干。
5月30日上午，在名门集团销售中心，《中国商报法治周刊》记者就以上问题采访了名门地产（河南）有限公司陈宇波副总裁。
陈副总裁首先强调称，赵玲女士等人是该公司的“问题客户”。同时称，期间至今，该公司以电子、书面等形式不间断地与她们进行沟通联系催交余款，但对方因过于托大和过于自信，拖延至今仍未解决。不过，该公司有诚意把此事处理好，愿意为客户保留房源，但学位则无法保证。
陈副总裁称，名门地产一直致力于做成大品牌，该公司与郑州某名校合作，投资建设校舍，校方每年给出100个学位配额。他同时坦陈，全款购买该公司房源者，先买先得学位，但学位名额有限，并非所有购房者均能享受。
记者就该公司“名门紫园”项目当时未取得《商品房预售许可证》，为何即进行预售，是否是因为资金紧张时，陈副总裁竟语出惊人说，无证违规预售在河南省是普遍现象，虽做法有错，但大家都这样干，那我也干。
记者请其列举河南哪些公司都在违规预售，陈副总裁坦言他不会讲出来。
怎样查看房地产开发商是否具备“五证”？
房屋五证是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。这五证最主要的应该看两证，一个是《国有土地使用证》，一个是《商品房预售许可证》，这两种要合法，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是《商品房预售许可证》。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。
根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商办理《商品房预售许可证》前，必须已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但是，有些房地产开发商为了减少占用资金比例，往往只办理所售房屋中的几层或几套房屋的销售许可证。所以，在房屋交易中，购房者应该认真识别开发商向您出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围，是否包含您将要购买的房屋。（凤凰网河南综合中国商报、搜房网等媒体）、
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