然而有时候，还是无法逃过无良卖房人的套路......
三年前，洛阳王城之珠小区建成，准现房销售。冲着小区不错的地理位置，小徐交了十二万首付款买了一套，如今已经入住有两年。买房时候，开发商承诺会尽快签署购房合同。
然而，等来等去，开发商一直没有再提签合同的事儿，房产证更是没有任何消息。直到上个月，小徐和其他业主才发现，自己的房子已经被抵押给了信托公司，有的即将被法院查封。
在洛阳王城之珠小区，出现此类问题的业主多达二百人。
房屋记载表上显示，小区内有些房子是被洛阳中迈首府置业有限公司抵押给了中原信托有限公司，债权金额为一个亿;有些是被成都铁路运输中级法院或洛阳市西工区人民法院预查封，甚至有的被多次查封，又被再次抵押。
最早的预查封日期是2016年，也就是说，有些业主买了即将被法院查封的房子，糊涂地住了两年。
买房时候，有的业主是付了全款，有的是公积金贷款或是商业贷款，都是花了全部的积蓄想安个家。现在，大家每天都担惊受怕。
房子被抵押或是预查封，直接导致了房产证的难产，问题一个接一个。
一个月来，业主们多次到相关部门要个说法，却都是无功而返。之前开发商曾给出了解决问题的期限，现在期限已过，又没了下文。
买了房，却不属于自己，想安家，却担心无家可归，业主们住不踏实，睡不安心。
房子到底出了啥问题?房子会不会被收回?我们明天将继续关注!
千万别被套路了!!!
一、不小心买了被抵押、查封的房子，买房合同会因此无效吗?
一般而言，房屋买卖合同自成立时生效，不会因为所涉房屋已被抵押或查封而变为无效。
为什么呢?
因为根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立关于转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时有效。
虽说《物权法》第191条第二款规定了“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。
但根据最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第14条的规定，物权法第191条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。
二、既然合同有效，那房子是不是就能拿到手了呢?
不一定。关于过户登记的问题，这里就需要分情况讨论了。
? 如果说所涉房屋是被抵押了的，那还是有进行过户登记的余地的。
“根据《房屋登记办法》第34条的规定，取得抵押权人书面同意方可办理过户登记。不过除了取得抵押权人的同意之外，房屋买受人也可以通过解押的方式完成过户登记。”
? 如果说所涉房屋是被查封了，那就不好办了。
因为根据《房屋登记办法》第22条第(六)项的规定，在房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，不予登记。
此外，房屋被查封的原因有很多种，比如说房主涉及债务纠纷或者刑事犯罪被查封等，其中涉及债务纠纷的虽说可以通过代替清偿债务解除查封，但如果所涉房屋受到多轮查封，那就很麻烦了。
三、如果确实不能进行过户登记，拿不到房子该怎么办?
如果因为房子被抵押或查封导致无法进行过户登记，根据《合同法》第107条的规定，房屋买受人可以要求对方承担赔偿损失的违约责任。
如果房主存在故意隐瞒房屋已被抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，房屋买受人还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
四、买房时，有哪些需要注意的地方?
在买房的时候，建议大家主动查阅所要购买的房屋在房屋登记簿上的权属状态，事先核实该房屋是否存在被抵押或被查封的情况，再来决定是否要购买该房屋。
在订立房屋买卖合同之后，要尽早完成过户登记，以免出现卖方将房屋又转卖他人或房屋因房主涉及其他纠纷被查封等情况，影响到自己权利的实现。
房子关系着一个人的终生大事，希望每一个人，都能顺利地买到自己满意的房子。
（声明：本文不代表河南县域经济网观点，如是转载内容，河南县域经济网不对本稿件内容真实性和图文版权负责。如发现政治性、事实性、技术性差错和版权方面的问题及不良信息，请及时与我们联系，并提供稿件的错误信息。）
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（责任编辑：王淑丽）
