广州日报全媒体记者刘幸

　　随着广州城市的发展，未来几年甲级写字楼不再是天河北、珠江新城独霸天下。根据统计数据，2018年后，广州新增写字楼供应将主要集中在琶洲、金融城。2019年~2020年广州甲级写字楼新增供应预计均将超过100万平方米（含自用）。至2021年，广州甲级写字楼存量预计较2016年末增长超70%。

　　广州珠江新城、琶洲、金融城“一江三带”商务区格局将形成，写字楼市场的整体格局正迎来又一次改变。2017年年中，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元。珠江新城的平均租金继续引领全市；备受市场看好的琶洲板块租金涨幅则领先其他商务区。

　　2017年上半年，金融、TMT、专业服务行业继续成为琶洲等地新写字楼吸纳主力。戴德梁行数据显示，上半年办公面积扩张的企业中，金融类占比36%，TMT占比31%，专业服务占比21%。

　　变化：80后、90后更青睐共享办公

　　天河北写字楼中，顶级写字楼平均租金录得每平方米每月150元，比珠江新城略低。如何增收是这些写字楼转型升级面临的压力。怡城物业副总经理宁卫强告诉记者，调查众多入驻广州CBD的企业发现，企业话事权正逐渐向80后、90后移交，他们作为受益于移动互联网的一代，思维逻辑、行为方式等与上一代有显著不同。

　　如基于成本原因，多数物管提供标准化服务；但80后、90后喜欢弹性工作时间，IT行业加班就成常态。同时，80后、90后也不喜欢开长会。调查发现，写字楼会议室使用率越来越低，对于物业所有者来说，收益降低，对于承租者来说，成本增加。另一方面，随着共享办公理念的兴起，更多白领喜欢如联合办公、共享咖啡厅、共享会议室等共享概念的产品。

　　因此，越秀房地产信托基金旗下维多利广场、城建大厦、财富广场、越秀新都会等写字楼就决定建立智慧云服务平台、产品服务定制平台、资源链接平台、泛娱乐社交平台等四大服务平台，推出升级版的共享办公模式。比如物业管理方通过大数据分析决定由若干企业共享1个会议室，白领通过平台预约就能用。

　　旧写字楼配套不够

　　共享咖啡室让洽谈更轻松

　　共享办公是否有必要呢？易方达基金系统研发部总经理王从德表示相当期待，他告诉记者，在城建大厦办公已16年，感觉服务很好，就是周边共享配套少。其所在IT团队很多程序员，平时加班与周末培训的需求量很大，CBD吃饭成难题，若有一个更大的共享饭堂，员工就不用走远路出去吃饭。

　　80后、90后办公，往往需要频繁交流，类似咖啡室这样小而美的商务洽谈室显得很有必要，目前天河北与珠江新城都相对缺少共享咖啡室。王从德称，体验发现，相比办公室冷冰冰的讨价还价，在共享咖啡室聊天无疑更加轻松。

　　旧模式会议室错配

　　共享会议室能降低企业成本

　　以会议室为例，王从德称，对于200人的团队来说，长期租大的会议室太浪费，在平时多数是2~3人、5~7人、10~30人开会。但每到开年会或大的培训时，可能需要100~200人的会议室，这些活动往往要到酒店一次性租，租金昂贵。而在共享理念下，若有一个大会议室，通过提前预约，每年使用10次以内，则团队很有需求，可以降成本。

　　财富广场上班的星艺装饰负责人刘女士也对共享会议室表示期待，每当周末或节假日，前来其企业咨询装修的顾客就特别多，VIP会议室往往不够用。刘女士称，若共享会议室落地，企业会在周末、节假日选择，节省自身成本，也增加物业管理方的收入。

　　专家：大房企或加入共享写字楼行列

　　广东省物业管理行业协会执行会长李健辉表示，物业管理是一个百亿级金矿，共享办公的运营模式在国外已经有了，如在英国，其参观过一个有6万平方米共享办公的写字楼，其中会议室、打印机、传真机、咖啡室均是有偿共享，物业企业能根据不同规格的会议出租不同大小的空间，甚至有点对点礼仪、同声传译等服务，成了由共享理念延伸、升级出来的增加服务收入。

　　目前来看，在中国，物业经营管理企业的收入大头是租金，多种经营收入未占大头。未来中国商业写字楼的发展趋势是，不动产管理资产证券化，物业租金占比或降至50%以下。

　　在全国百强物业企业中，广东省占比份额26.44%，过去几年，中小房产物业管理企业在退出，而以万科、保利、恒大、碧桂园等代表的大型房企均在进入物业管理领域，预计未来该行业集中度会进一步提升，理念、服务、标准创新将成为写字楼运营竞争的有效手段。